Introducción: cómo comprar una casa en Andorra
Si estás pensando en comprar un piso en Andorra, estás en el lugar correcto. Como ya sabrás, Andorra es un pequeño país situado en los Pirineos, entre Francia y España, conocido, entre otras cosas por sus estaciones de esquí y su sistema fiscal ventajoso. Pero, ¿qué es lo que hay que hacer para comprar una casa en Andorra?
En este post, te contamos todo lo que necesitas saber para comprar tu casa en Andorra sin complicaciones: trámites, impuestos, gastos notariales, etcétera…
Requisitos para comprar una casa en Andorra
Para comprar una casa en Andorra, no es estrictamente necesario ser residente, aunque, si no lo eres, o llevas viviendo en el país durante menos de tres años esto genera dos consecuencias relevantes:
(1), deberás solicitar un permiso para invertir en inmuebles y (2), deberás pagar un impuesto «adicional» al asociado a la compraventa (IGI o ITP, explicados más adelante) que, para la primera vivienda, es del 3%.
Por otro lado, la inversión en inmuebles situados en Andorra, es uno de los «activos andorranos» que la Administración permite para solicitar la residencia pasiva y mudarte a Andorra.
El pasado 23 de septiembre de 2023 el Gobierno de Andorra prohibió la adquisición de inmuebles en el país por parte de no residentes. Esta prohibición para comprar inmuebles derivaba de la Ley 16/2023.
Sin embargo, dicha limitación desapareció con la entrada en vigor, el 29 de febrero de 2024, del impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria. En virtud de dicha Ley, tanto los NO RESIDENTES como los RESIDENTES que lleven viviendo menos de tres años en el país, deberán sufragar un impuesto adicional que, para la primera vivienda, asciende al 3%. Vamos a verlo.
Requisitos para comprar una casa en Andorra siendo no residente o residente con menos de 3 años en el país.
Autorización de inversión extranjera en inmuebles e impuesto adicional.
Deberás solicitar una autorización de inversión extranjera para invertir en inmuebles situados en territorio andorrano. En esta solicitud, además de identificar el inmueble específico que será objeto de adquisición, se exigirá adjuntar el certificado de antecedentes penales de tu país de origen y una fotocopia del documento que te identifique, DNI o pasaporte, en vigor.
Ambos documentos deberán llevar la Apostilla de la Haya, salvo que la fotocopia del DNI/pasaporte la realices ante notario andorrano
¡Ojo! ten en cuenta que el certificado de antecedentes penales es un documento que caduca. En el caso español, por ejemplo, en el plazo de 3 meses desde su fecha de expedición.
La solicitud se presenta ante el Gobierno de Andorra, previo abono de una tasa de 300 € e, igualmente, si se trata de una primera vivienda, se deberá abonar el 3% en concepto de «impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria».
Es importante destacar que para la segunda vivienda el tipo impositivo es del 5 % y que, a partir de la décima vivienda, el tipo de gravamen sube hasta el 10 %. Además, este importe nunca se recupera, ni cuando cumplas los 3 años de residencia ininterrumpida en Andorra.
Si tu intención es solicitar la residencia pasiva y, en virtud de la misma, comprar inmuebles ubicados en el Principado, también deberás abonar este impuesto del 3% para la primera vivienda.
Impuestos: IGI o ITP.
Si el vendedor del inmueble es un profesional (es decia una SL, SA, o un autónomo), al precio de la compraventa hay que sumar el Impost General Indirecte (IGI) que, a día de hoy, asciende al 4,5% del precio acordado para la compraventa de la vivienda.
Por otro lado, si el vendedor del inmueble es un particular tendrás que añadir el Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), que asciende al 4% del precio acordado para la casa.
Estos dos impuestos, que son alternativos (es decir, nunca se pagarán los dos), son adicionales al mencionado en el punto anterior: al impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria.
Honorarios notariales.
La costumbre en Andorra es que, cuando alguien compra una casa, que sea el comprador quien se hace cargo de los gastos notariales.
Para su cálculo existe un baremo, supone entre 500 €, (para un piso barato) hasta más de 3000 € si el inmueble supera los 2 millones de euros.
El día de la firma: certificados.
El día que se firme la compraventa, ante notario andorrano, el vendedor tendrá que proporcionarte varios certificados para poder realizar la compraventa: certificado conforme no hay deudas con el Ayuntamiento (Comú), certificado conforme no hay deudas con la comunidad de propietarios, certificado de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
Una vez se firme la compraventa.
Tendrás otras obligaciones, como nuevo propietario de tu casa en Andorra. Vamos a ello.
1.- Inscribirlo en el catastro de la parroquia -provincia- donde esté situado el inmueble y abonar las preceptivas tasas. Para que te hagas una idea, el coste por inscribir una propiedad en Encamp es de 51,20 € y en Andorra la Vella asciende a 55 €.
Estas tasas se abonan por» unidad inmobiliaria» y son susceptibles de ser modificadas cada año. En consecuencia, si en Andorra la Vella te compras un piso con parking, tendrás que abonar 110 € por la inscripción de ambas unidades inmobiliarias.
2.- Cada año, deberás abonar al ayuntamiento correspondiente (Comú) el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, equivalente al IBI español, este dependerá de la calle específica donde esté el inmueble, de sus metros y de si es la residencia habitual del comprador.
Es bastante más bajo que en España, para un piso de 120 m2 en el centro de Andorra la Vella calcula unos 80 € anuales y 140€ en el centro de Escaldes.
3.- Si, además, lo tienes alquilado tendrás que pagar el impuesto sobre rendimientos arrendatarios que varía entre el 0 y el 3%, dependiendo de dónde esté el piso. Este importe posteriormente se deduciría del IRNR o IRPF, dependiendo de si eres o no residente en Andorra.
Reitero, el hecho de tener un piso en Andorra, no te exime de tener que declarar los eventuales rendimientos arrendatarios y/o la tenencia del mismo, si fuera obligatorio, en tu país de residencia fiscal y pagar aquello que corresponda.
Por ejemplo, si resides en España, por aplicación del Convenio para evitar la Doble Imposición suscrito entre Andorra y España, te podrás deducir lo pagado en Andorra de tu declaración de IRPF española.
Ten en cuenta que cada año el importe de los impuestos de propiedad inmobiliaria y rendimientos arrendatarios, puede variar con la publicación de un documento que se llama “Ordinació tributària» que dependerá de la parroquia -provincia- donde esté situado el inmueble.
Requisitos para comprar una casa en Andorra siendo residente durante más de 3 años.
Si, por el contrario, ya resides en Andorra y quieres comprarte una casa tendrás que llevar a cabo todos los pasos mencionados en el bloque anterior, salvo por lo que respecta a la autorización de inversión extranjera para bienes inmuebles que no deberías solicitarla ni tampoco abonar el impuesto de inversión extranjera inmobiliaria.
¿Qué ventajas tiene comprarse una casa en Andorra si soy residente?
Si eres residente en Andorra y estás barajando comprar una casa para poner en alquiler, el principal incentivo es el fiscal, dado que los rendimientos arrendatarios que percibas (las rentas del alquiler) se consideran «renta general», lo que implica que tributan a una escala mucho más favorable.
Cabe destacar que estos incentivos fiscales que vamos a explicar a continuación se te aplicarán siempre y cuando seas residente fiscal en el país, sin importar los años que lleves siéndolo (es decir, no hace falta que lleves más de 3 años).
En consecuencia, si fueras residente fiscal en Andorra, te beneficiarías de la escala de la «renta general», en virtud de la cual:
Los primeros 24.000 € están exentos de tributación; los siguientes 16.000 € van al 5 % y, el exceso, al 10 %.
Ten en cuenta que esto no se aplica para cada «tipología de rentas», es decir, que esta es la escala de la «renta general» la cual engloba: sueldos, salarios, rentas de actividades económicas y rentas inmobiliarias.
En consecuencia, no es que te puedas deducir 24.000 € por cada tipo de renta, sino por el global de la «renta general».
Ejemplo práctico sobre tributación de bienes inmuebles en Andorra:
La implicación que esto supone es la siguiente: supongamos que tienes un piso alquilado a 1.000 € al mes (12.000 € anuales) y que, además, percibes 50.000 € por las rentas de tus actividades económicas.
En el ejemplo dado, para una mayor simplificación, no vamos a incluir amoritzaciones, ni gastos deducibles que podrían minorar la base de tributación de las rentas inmobiliarias, ni tributos comunales (del ayuntamiento).
Para el cálculo del tipo de gravemen efectivo que te tocará abonar, se consideran ambas rentas en bloque, es decir, 62.000 € (12.000 € + 50.000 €) y, considerando que el IRPF andorrano es «progresivo», tenemos que:
De los primeros 24.000 €, pagarás 0 €; de los siguientes 16.000 €, pagarás 800 € (el 5% de estos 16.000 €) y, del exceso, pagarás el 10 %, es decir 2.200 €.
Si sumamos 800 € + 2.200 €, obtenemos que acabarás pagando un total de 3.000 € respecto de unas rentas totales de 62.000 €, es decir, un tipo efectivo del 4,84 % (que deriva de 3.000/62.000).
Me interesa saber más, ¿cómo puedo proceder?
La compra de una propiedad en Andorra es, sin lugar a dudas, una opción atractiva aunque puede ser un proceso complejo y hay bastantes diferencias en comparación con otros países, tal y como hemos descrito a lo largo del post.
Consideramos que, antes de embaucarse en una operación de estas características y firmar cualquier contrato, se ponga en manos de profesionales que le puedan asesorar en esta materia.
En este sentido, nosotros no trabajamos con ninguna inmobiliaria de Andorra, dado que creemos que esto genera un conflicto de intereses y comprometería nuestra independencia como asesores.
Por ello, si realmente estás interesado en asesorarte sobre la compra de una vivienda en Andorra, te recomendamos que contrates una sesión de consultoría para poder analizar tu caso específico y que, más pronto que tarde, puedas disfrutar de tu nueva casa en Andorra.